Правильное использование юридических лиц в инвестиционном бизнесе недвижимости является одной из наиболее распространенных ошибок, которые я вижу инвесторов. Общество с ограниченной ответственностью одиночного члена или SMLLC, был самыми общими. В штатах, где мы работаем, нам повезло, что нам предоставили возможность использовать SMLLCs, потому что не все государства позволяют им. SMLLC является LLC только с одним членом, и есть плюсы и минусы с этой структурой, как описано ниже.

Прежде чем зайти слишком далеко, я должен сказать, что я не адвокат и не занимаюсь юридической практикой. Я просто делюсь своим опытом и тем, что я узнал от адвокатов и судей через мою карьеру в качестве инвестора недвижимости и кредитора твердых денег.

Как кредитор твердых денег, я вижу много бизнес-структур.Наиболее распространенным является SMLLC. CPA любят их и сильно их подталкивают. Причина этого в том, что SMLLCs чрезвычайно просты в настройке, прощают, если вы их не поддерживаете, и они не требуют отдельной налоговой декларации. Все доходы и расходы в SMLLC будут поступать непосредственно в личную налоговую декларацию участника без необходимости подавать декларацию для компании. Это является большим налоговым преимуществом и предотвращает расходы и время подачи отдельной налоговой декларации. Проблема с этим заключается в том, что, хотя он отлично подходит для CPA, он может быть не лучшим объектом для защиты активов. И по какой еще причине у вас было бы ООО, если бы вы не пытались защитить свои активы?

SMLLC имеет некоторые значительные подводные камни. Потому что они легки для того чтобы настроить и легкий для того чтобы побежать, много предпринимателей LLC не сделают ничего с компанией. Это может позволить истцу в иске проникнуть в ООО, не оставляя никакой защиты для владельца. К двум наиболее распространенным примерам этого относятся отсутствие у члена операционного соглашения и совместное смешение средств. Это звучит смешно, Но да, вам нужно письменно договориться о том, как будет работать ваше ООО. Это включает раскрытие информации о владельцах, менеджерах и уполномоченных лицах, принимающих решения. Конечно, у вас будет все это, но вам нужно поставить это в письменном виде и подписать. Да, нужно согласиться с самим собой. Операционное соглашение является уставом компании, и без него у вас нет законной компании. Совместное смешивание средств является очень распространенным явлением и указывает суду, что вы не управляете LLC как бизнесом. Если он не работает как бизнес, он не является бизнесом и не будет предлагать защиту бизнеса. Лучший способ получить деньги в LLC и из LLC-перевести деньги на ваш личный счет и ввести эти транзакции в книги компании в качестве взносов или распределений владельцев. После того, как деньги в вашем личном кабинете, вы можете потратить его, как вы хотите. Если вы тратите деньги непосредственно со счета LLC без предварительного перевода на личный счет, это можно считать смешением личных денег с деньгами бизнеса. Вы были бы удивлены, сколько из наших клиентов магазин в продуктовом магазине или Starbucks или Redbox из их бизнес-счета. Это очевидные красные флаги, что владелец не ведет отдельный бизнес от себя.

Другим недостатком SMLLC является отсутствие защиты от внешних судебных процессов. Предположим, у вас есть вышивка на заказ в SMLLC, и кто-то скользит и падает, потому что тротуар был ледяным. Это может создать иск внутри ООО. В этом примере, если вы правильно управляете LLC, ваши активы вне LLC будут в безопасности. Проблема возникает, если вы получите иск лично, как если бы вы попали в автомобильную аварию. В этом случае все 50 государств позволят кредитору получить поручение о начислении, дающее им права на распределение LLC. Поручение поручения присудило бы кредитору любые распределения, которые LLC делает этому члену. Вы можете защитить LLC от поручая Заказа путем не делать распределения. В большинстве государств это правило порядка взимания платы отменено для SMLLCs,и кредитор может принудительно распределить его одному члену. Правила поручая заказа там, чтобы защитить других партнеров или членов группы. Большинство государств рассматривают SMLLC как актив, на 100% принадлежащий члену, и нет необходимости ограничивать кредитора, потому что нет других членов для защиты. Преимущество поручая заказа для multi члена LLCs оно защищает всех других членов от личной ответственности любым одним членом. Есть три состояния, о которых я знаю, что это предотвратит принудительное распространение с поручением на SMLLC, поэтому вы слышите, как некоторые гуру говорят, что вы должны создать свою компанию в Делавэре или Неваде. Хотя это правда, что эти государства предлагают некоторую дополнительную защиту SMLLCs, это требует, чтобы вы подавали каждый год в их государстве. Это может включать в себя оплату зарегистрированного агента в этом государстве, и вам нужно будет подать иностранную сущность в государстве, в котором вы хотите вести бизнес. Это стоит больше денег и оставляет дополнительное пространство для ошибок, не управляя компанией правильно. Создание ООО с несколькими членами, даже если это близкий друг или супруг с миноритарными интересами, предложит такую же или даже лучшую защиту от взимания заказов. Государства управляют LLCs, поэтому важно проверять законы штатов при принятии решения о том, какой объект использовать и куда подавать этот объект. Прежде чем принимать какое-либо решение, важно, чтобы вы поговорили с компетентным юридическим советом о своей ситуации и правилах вашего государственного ООО.

Я не говорю, что вы никогда не должны рассматривать SMLLC. На самом деле, все наоборот. Если вы только начинаете и не имеете много активов для защиты, это, вероятно, делает, так как использовать объект, который проще и дешевле. SMLLC очень легко, так что это отличная отправная точка. Одним из преимуществ SMLLC является то, что он позволяет получить отдельный идентификационный номер налога, что важно, когда вам нужно отправить налоговые формы поставщикам. Вы не хотите раздавать свой личный номер социального страхования всем, с кем вы ведете бизнес, поэтому я бы сказал, что использование LLC и не ведение бизнеса на ваше личное имя является умным. ООО является чрезвычайно гибким, так как ваше ООО получает больше активов, вы всегда можете добавить второго члена или даже изменить способ налогообложения. Независимо от того, как вы решите структурировать свою сущность, настоятельно рекомендуется правильно ее использовать.